Le rendement locatif se calcule en divisant un revenu annuel par le coût total de l'investissement. Le rendement brut ne retient que le loyer, le rendement net déduit les charges, et le rendement net-net déduit aussi l'impôt. Plus on descend dans cette liste, plus le chiffre baisse, et plus il se rapproche de ce qui reste réellement dans votre poche.
Cet article donne les trois formules et un exemple fictif complet. Il liste aussi les charges qu'on oublie le plus souvent.
Les trois rendements en un coup d'œil
Chaque niveau répond à une question différente.
| Rendement | Question à laquelle il répond | Ce qu'il prend en compte |
|---|---|---|
| Brut | Le loyer est-il cohérent avec le prix ? | Loyer annuel, prix du bien |
| Net | Que rapporte le bien après ses charges ? | Loyer, charges, vacance, coût total |
| Net-net | Que reste-t-il après l'impôt ? | Tout ce qui précède, plus la fiscalité |
Le rendement brut sert à comparer vite deux annonces. Le net et le net-net servent à décider.
Les formules à connaître
Rendement brut
Rendement brut = (loyer mensuel hors charges × 12) ÷ prix d'achat × 100
C'est la formule la plus répandue, notamment dans les annonces. Elle est simple, mais elle ignore les frais d'acquisition et toutes les dépenses.
Certains investisseurs préfèrent calculer le brut sur le coût total (prix, frais de notaire, travaux). Le résultat est plus prudent. Précisez toujours la base de calcul quand vous comparez deux chiffres.
Rendement net
Rendement net = (loyers annuels encaissés − charges annuelles) ÷ coût total de l'investissement × 100
Le coût total de l'investissement comprend :
- le prix d'achat ;
- les frais de notaire ;
- les travaux et l'ameublement éventuel ;
- les frais de dossier ou de garantie liés à un crédit, si vous les intégrez.
Les loyers « encaissés » tiennent compte de la vacance, c'est-à-dire des périodes sans locataire.
Rendement net-net (net d'impôt)
Rendement net-net = (revenu net − impôt et prélèvements liés aux loyers) ÷ coût total de l'investissement × 100
L'impôt dépend de votre situation : tranche marginale, régime fiscal, statut du bien, intérêts d'emprunt déductibles. Il n'existe donc pas de net-net universel. Il se calcule pour vous, avec vos hypothèses. Pour comprendre l'effet du régime choisi, consultez notre comparatif LMNP ou location nue : quel régime.
Exemple chiffré fictif, étape par étape
Prenons un appartement imaginaire. Tous les chiffres ci-dessous sont des hypothèses pédagogiques, pas des données de marché.
Les hypothèses
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix d'achat | 150 000 € |
| Frais de notaire (hypothèse d'environ 8 %) | 12 000 € |
| Petits travaux de remise en état | 6 000 € |
| Coût total de l'investissement | 168 000 € |
| Loyer mensuel hors charges | 750 € |
| Loyer annuel théorique | 9 000 € |
Étape 1 : le rendement brut
9 000 ÷ 150 000 × 100 = 6,00 %
Sur cette base, l'annonce paraît séduisante. Si l'on calcule sur le coût total, on obtient 9 000 ÷ 168 000 × 100 = 5,36 %. L'écart vient uniquement des frais et des travaux.
Étape 2 : les charges annuelles
| Charge | Montant annuel (fictif) |
|---|---|
| Taxe foncière | 900 € |
| Charges de copropriété non récupérables | 840 € |
| Assurance propriétaire non occupant (PNO) | 150 € |
| Vacance locative (hypothèse : 1 mois) | 750 € |
| Gestion locative par une agence (7 % des loyers encaissés) | 578 € |
| Entretien et petites réparations | 450 € |
| Total | 3 668 € |
Le revenu net annuel est de 9 000 − 3 668 = 5 332 €.
Étape 3 : le rendement net
5 332 ÷ 168 000 × 100 = 3,17 %
On est passé de 6,00 % à 3,17 % sans que le bien ait changé. Seule la méthode de calcul a évolué.
Étape 4 : le rendement net-net
Supposons, toujours à titre d'exemple, qu'il n'y ait pas de crédit et que l'ensemble des loyers et prélèvements représente un taux global fictif de 45 % sur le revenu imposable. Pour simplifier, on retient ici un revenu imposable de 5 332 €.
- Impôt estimé : 5 332 × 45 % ≈ 2 399 €
- Revenu net-net : 5 332 − 2 399 = 2 933 €
- Rendement net-net : 2 933 ÷ 168 000 × 100 ≈ 1,75 %
Ce taux de 45 % est volontairement arbitraire. Votre situation réelle peut donner un résultat très différent, dans un sens comme dans l'autre. Pour les seuils et les taux en vigueur, vérifiez toujours auprès des sources officielles (administration fiscale) ou d'un professionnel.
Récapitulatif de l'exemple
| Niveau | Résultat |
|---|---|
| Brut (sur le prix) | 6,00 % |
| Brut (sur le coût total) | 5,36 % |
| Net | 3,17 % |
| Net-net | 1,75 % |
Pourquoi le rendement brut seul est trompeur
Le brut est utile, mais il pousse à de mauvaises décisions quand on s'y limite. Voici pourquoi.
- Il ignore les frais d'acquisition. Les frais de notaire et les travaux augmentent le capital réellement engagé.
- Il masque les charges. Deux biens à 6 % brut peuvent avoir des rendements nets très éloignés selon leur taxe foncière et leurs charges de copropriété.
- Il suppose un bien toujours loué. Or une vacance, même courte, pèse sur l'année.
- Il ne dit rien de la fiscalité. Deux investisseurs achetant le même bien peuvent obtenir des résultats nets-nets différents.
- Il ne tient pas compte du financement. Le coût du crédit change le cash flow, c'est-à-dire ce qui reste chaque mois après toutes les dépenses. Nous détaillons ce point dans notre article sur le cash flow immobilier locatif.
Un rendement brut élevé peut aussi cacher un problème : loyer surestimé dans l'annonce, bien dégradé, copropriété mal gérée, marché locatif fragile. Pour repérer ces signaux, lisez les pièges des annonces immobilières pour l'investisseur.
Les charges à ne pas oublier
Voici une liste de contrôle à parcourir avant de valider un calcul.
Charges récurrentes
- Taxe foncière. Elle est due par le propriétaire et n'est pas récupérable sur le locataire. Son montant varie fortement d'une commune à l'autre. Demandez le dernier avis.
- Copropriété non récupérable. Une partie des charges de copropriété reste à la charge du propriétaire (honoraires du syndic, gros travaux votés, assurance de l'immeuble selon les cas). Demandez le détail des charges, pas seulement le total.
- Assurance PNO. L'assurance propriétaire non occupant est peu coûteuse, mais elle doit figurer dans le calcul.
- Gestion locative. Si vous passez par une agence, les honoraires se calculent généralement en pourcentage des loyers. Si vous gérez vous-même, comptez au moins votre temps.
Charges irrégulières
- Vacance locative. Entre deux locataires, le bien ne rapporte rien. Prévoyez une marge, plus large en cas de turn-over fréquent (meublé, colocation, courte durée).
- Entretien et réparations. Chaudière, plomberie, peinture, électroménager : ces dépenses arrivent toujours, même si leur date est imprévisible.
- Impayés et franchises. Une assurance loyers impayés a un coût, mais l'absence d'assurance a aussi un risque.
- Travaux de copropriété à venir. Consultez les procès-verbaux d'assemblée générale avant d'acheter.
Charges propres à certains modes de location
- En meublé : renouvellement du mobilier, éventuelles charges de gestion plus élevées.
- En colocation : charges communes (internet, énergie, ménage) parfois prises en charge par le propriétaire.
- En courte durée : ménage, linge, commissions des plateformes, fiscalité spécifique.
Le mode de location change donc la structure du calcul. Pour comparer, voyez colocation ou location classique.
Comment utiliser ces calculs pour décider
Quelques réflexes simples évitent beaucoup d'erreurs.
- Calculez toujours sur le coût total, pas seulement sur le prix affiché.
- Testez un scénario prudent : loyer légèrement plus bas, vacance plus longue, charges un peu plus lourdes.
- Comparez le net, pas le brut, entre deux biens.
- Ajoutez le financement pour obtenir le cash flow mensuel.
- Refaites le calcul pour chaque mode de location envisageable, car le même bien peut donner des résultats très différents.
Pour aller plus loin sur la lecture d'une annonce, consultez notre guide analyser une annonce immobilière en investisseur.
Faire le calcul avec un outil
Poser les formules à la main est utile pour comprendre. Mais refaire le calcul pour chaque annonce prend du temps, et une erreur de saisie fausse le résultat.
Vous pouvez tester vos chiffres avec le calculateur de rendement locatif gratuit. Il vous suffit d'y saisir le prix, les frais, le loyer et les charges. ScanRendement va plus loin : l'outil analyse l'annonce et calcule le cash flow réel net d'impôt, en location nue ou meublée. Les résultats sont des estimations indicatives et ne constituent pas un conseil en investissement.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre rendement brut et rendement net ?
Le rendement brut ne compare que le loyer annuel au prix d'achat. Le rendement net déduit les charges (taxe foncière, copropriété non récupérable, PNO, gestion, entretien, vacance) et se calcule sur le coût total de l'investissement. Le net est toujours inférieur au brut.
Faut-il inclure les frais de notaire dans le calcul ?
Oui, pour le rendement net, car ils font partie de la somme réellement investie. Pour le brut, les pratiques varient : certains l'affichent sur le prix seul, d'autres sur le coût total. Indiquez toujours la base utilisée pour que la comparaison reste honnête.
Comment estimer la vacance locative ?
Il n'existe pas de chiffre universel. Basez-vous sur la tension du marché local, le type de bien et le mode de location. Une hypothèse prudente, par exemple un mois par an, puis un test avec une durée plus longue, vous permet de voir si le projet résiste.
Le rendement net-net est-il le même pour tous les investisseurs ?
Non. Il dépend de votre tranche d'imposition, du régime fiscal choisi, de vos autres revenus et de l'éventuel crédit. Le même bien donne donc des résultats différents selon les profils. Vérifiez les règles et seuils en vigueur auprès des sources officielles ou d'un professionnel.
Quel rendement vaut-il mieux viser ?
Il n'y a pas de bon chiffre valable pour tous. Un rendement plus élevé s'accompagne souvent de plus de risques ou de gestion (zone moins tendue, vacance, travaux). Fixez plutôt un objectif de cash flow et un niveau de risque acceptable, puis comparez les biens avec la même méthode.
En résumé
Le rendement brut sert à trier, le rendement net à évaluer, le rendement net-net à décider. Dans notre exemple fictif, un bien annoncé à 6,00 % brut tombe à 3,17 % net et à 1,75 % net-net. Cet écart est normal, mais il faut le connaître avant d'acheter.
Pour calculer le rendement et le cash flow d'une annonce en location nue ou meublée, net d'impôt, vous pouvez essayer ScanRendement gratuitement.