À Combs-la-Ville (Seine-et-Marne), les 196 annonces de vente que nous suivons affichent un prix médian de 170 000 € (3 152 € le m²) pour un loyer estimé de 16,3 € le m² : cela donne un rendement brut médian de 6,4 % en location vide. L'écart médian entre le prix des annonces et celui des ventes notariées est de 5 % : annonces plus chères que les ventes réelles autour des biens (prix affichés ≠ prix signés).
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Combs-la-Ville arrive en 23ᵉ position sur 80 parmi les villes que nous couvrons en Seine-et-Marne, classées par rendement brut médian. Ce niveau est au-dessus de la médiane du département (6,0 %). Investir en Seine-et-Marne : le classement complet.
Les trois annonces au meilleur cash flow net parmi les 196 suivies : c'est ce que fait l'application pour chaque ville, en continu, avec les hypothèses de votre choix.
| Bien | Prix | Cash flow net / mois | Mode | Prix vs ventes réelles |
|---|---|---|---|---|
| T3 · 70 m² | 140 880 € | −98 € | Location nue | +21 % |
| T3 · 76 m² | 145 000 € | −105 € | Location nue | +18 % |
| T5 · 90 m² | 182 430 € | −123 € | Location nue | +18 % |
Analyse seule : l'annonce d'origine et ses photos restent chez l'annonceur, le lien est dans l'application. « Prix vs ventes réelles » : écart du prix au m² avec les ventes notariées voisines (+ = moins cher).
| Type | Annonces | Prix médian | Prix/m² | Surface | Rdt brut vide | Rdt brut meublé |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Studio / T1 | 23 | 125 000 € | 3 997 € | 31 m² | 5,3 % | — |
| T2 | 52 | 159 495 € | 3 576 € | 45 m² | 6,1 % | — |
| T3 | 73 | 197 000 € | 2 953 € | 64 m² | 6,4 % | — |
| T4 et plus | 48 | 196 425 € | 2 347 € | 86 m² | 7,8 % | — |
Après crédit, charges et impôt, avec les hypothèses de la plateforme. Un même bien ne rapporte pas pareil en location nue et en meublé : le régime fiscal change aussi le résultat net. Le meublé n’est chiffré que lorsque des annonces meublées comparables existent dans la ville.
| Mode | Cash flow net médian / mois |
|---|---|
| Location nue | −363 € |
| Meublé (LMNP) | — |
Un bien précis à Combs-la-Ville ? Testez-le avec le calculateur de rendement locatif (loyer estimé automatiquement), comparez la ville avec une autre dans le comparateur de villes, calculez les frais de notaire ou le prix maximum à ne pas dépasser. Guide associé : calculer le rendement brut, net et le cash flow.
Sur les 196 annonces de vente suivies à Combs-la-Ville, le rendement brut médian estimé est de 6,4 % en location vide. Il varie fortement selon la typologie, le quartier et l'état du bien.
Le prix médian des annonces suivies est de 3 152 € le m² pour une surface médiane de 62 m². Les ventes notariées récentes autour de ces biens ressortent à 3 004 € le m² (médiane).
Le prix médian d'une annonce à Combs-la-Ville est de 170 000 € (62 m² médian), hors frais de notaire. Un Studio / T1 se situe autour de 125 000 €. Un T2 se situe autour de 159 495 €. Un T3 se situe autour de 197 000 €. Avec 10 % d'apport et les frais de notaire, comptez de l'ordre de 31 000 € à mobiliser pour un bien au prix médian.
D'après les annonces suivies, le T4 et plus ressort avec 7,8 % de rendement brut médian, contre 6,4 % pour l'ensemble de la ville. Les petites surfaces rapportent souvent plus au m², mais elles tournent davantage : la vacance et la gestion pèsent plus.
Avec nos hypothèses (10 % d'apport, crédit à 3,3 % sur 20 ans), 0 % des annonces analysées dégagent un cash flow net positif en location nue ou meublée. Chaque situation reste à calculer sur l'annonce précise.
D'après le cash flow net médian, le mode le plus favorable est « location nue » (−363 € par mois). Le meublé demande plus de gestion et un mobilier à financer ; la colocation et la courte durée restent des pistes à valider bien par bien, car elles dépendent du logement, du règlement de copropriété et des règles locales.
Données au 9 novembre 2026. Prix : annonces de vente actives (logements anciens) suivies par ScanRendement ; loyers : annonces de location observées dans le secteur ; prix de référence : ventes notariées (DVF). Cash flow : apport 10 %, crédit à 3,3 % sur 20 ans, frais de notaire 8 %, vacance 8,3 %, taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance propriétaire et entretien inclus, impôt au régime le plus favorable pour une tranche à 11 %. Ce sont des médianes : elles décrivent le marché de la ville, pas un bien précis. Estimations indicatives, qui ne constituent pas un conseil en investissement.