À Ganges (Hérault), les 49 annonces de vente que nous suivons affichent un prix médian de 120 000 € (1 600 € le m²) pour un loyer estimé de 10,1 € le m² : cela donne un rendement brut médian de 7,5 % en location vide. L'écart médian entre le prix des annonces et celui des ventes notariées est de 24 % : annonces plus chères que les ventes réelles autour des biens (prix affichés ≠ prix signés).
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Ganges arrive en 5ᵉ position sur 59 parmi les villes que nous couvrons dans l'Hérault, classées par rendement brut médian. Ce niveau est au-dessus de la médiane du département (4,9 %). Investir dans l'Hérault : le classement complet.
Les trois annonces au meilleur cash flow net parmi les 49 suivies : c'est ce que fait l'application pour chaque ville, en continu, avec les hypothèses de votre choix.
| Bien | Prix | Cash flow net / mois | Mode | Prix vs ventes réelles |
|---|---|---|---|---|
| T4 · 82 m² | 81 000 € | +60 € | Meublé | +24 % |
| T3 · 67 m² | 49 000 € | −6 € | Meublé | +43 % |
| T3 · 67 m² | 49 000 € | −18 € | Meublé | +43 % |
Analyse seule : l'annonce d'origine et ses photos restent chez l'annonceur, le lien est dans l'application. « Prix vs ventes réelles » : écart du prix au m² avec les ventes notariées voisines (+ = moins cher).
| Type | Annonces | Prix médian | Prix/m² | Surface | Rdt brut vide | Rdt brut meublé |
|---|---|---|---|---|---|---|
| T3 | 22 | 118 500 € | 1 831 € | 66 m² | 6,6 % | 6,7 % |
| T4 et plus | 23 | 169 000 € | 1 538 € | 110 m² | 7,8 % | 9,8 % |
Après crédit, charges et impôt, avec les hypothèses de la plateforme. Un même bien ne rapporte pas pareil en location nue et en meublé : le régime fiscal change aussi le résultat net. Le meublé n’est chiffré que lorsque des annonces meublées comparables existent dans la ville.
| Mode | Cash flow net médian / mois |
|---|---|
| Location nue | −284 € |
| Meublé (LMNP) | −258 € |
Un bien précis à Ganges ? Testez-le avec le calculateur de rendement locatif (loyer estimé automatiquement), comparez la ville avec une autre dans le comparateur de villes, calculez les frais de notaire ou le prix maximum à ne pas dépasser. Guide associé : calculer le rendement brut, net et le cash flow.
Sur les 49 annonces de vente suivies à Ganges, le rendement brut médian estimé est de 7,5 % en location vide et de 6,8 % en meublé. Il varie fortement selon la typologie, le quartier et l'état du bien.
Le prix médian des annonces suivies est de 1 600 € le m² pour une surface médiane de 81 m². Les ventes notariées récentes autour de ces biens ressortent à 1 303 € le m² (médiane).
Le prix médian d'une annonce à Ganges est de 120 000 € (81 m² médian), hors frais de notaire. Un T3 se situe autour de 118 500 €. Un T4 et plus se situe autour de 169 000 €. Avec 10 % d'apport et les frais de notaire, comptez de l'ordre de 22 000 € à mobiliser pour un bien au prix médian.
D'après les annonces suivies, le T4 et plus ressort avec 7,8 % de rendement brut médian, contre 7,5 % pour l'ensemble de la ville. Les petites surfaces rapportent souvent plus au m², mais elles tournent davantage : la vacance et la gestion pèsent plus.
Avec nos hypothèses (10 % d'apport, crédit à 3,3 % sur 20 ans), 2 % des annonces analysées dégagent un cash flow net positif en location nue ou meublée. Chaque situation reste à calculer sur l'annonce précise.
D'après le cash flow net médian, le mode le plus favorable est « meublé (lmnp) » (−258 € par mois). Le meublé demande plus de gestion et un mobilier à financer ; la colocation et la courte durée restent des pistes à valider bien par bien, car elles dépendent du logement, du règlement de copropriété et des règles locales.
Oui, il y a de la marge : les annonces à Ganges affichent en médiane 24 % de plus que les prix des ventes notariées autour des biens. Le prix affiché n'est pas le prix signé ; appuyez votre offre sur les ventes réelles (DVF) et sur les travaux à prévoir.
Données au 9 novembre 2026. Prix : annonces de vente actives (logements anciens) suivies par ScanRendement ; loyers : annonces de location observées dans le secteur ; prix de référence : ventes notariées (DVF). Cash flow : apport 10 %, crédit à 3,3 % sur 20 ans, frais de notaire 8 %, vacance 8,3 %, taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance propriétaire et entretien inclus, impôt au régime le plus favorable pour une tranche à 11 %. Ce sont des médianes : elles décrivent le marché de la ville, pas un bien précis. Estimations indicatives, qui ne constituent pas un conseil en investissement.