À Lège-Cap-Ferret (Gironde), les 49 annonces de vente que nous suivons affichent un prix médian de 379 000 € (9 045 € le m²) pour un loyer estimé de 11,4 € le m² : cela donne un rendement brut médian de 1,9 % en location vide. L'écart médian entre le prix des annonces et celui des ventes notariées est de 3 % : annonces plus chères que les ventes réelles autour des biens (prix affichés ≠ prix signés).
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Lège-Cap-Ferret arrive en 47ᵉ position sur 47 parmi les villes que nous couvrons en Gironde, classées par rendement brut médian. Ce niveau est en dessous de la médiane du département (4,8 %). Investir en Gironde : le classement complet.
Les trois annonces au meilleur cash flow net parmi les 49 suivies : c'est ce que fait l'application pour chaque ville, en continu, avec les hypothèses de votre choix.
| Bien | Prix | Cash flow net / mois | Mode | Prix vs ventes réelles |
|---|---|---|---|---|
| T3 · 50 m² | 125 000 € | −311 € | Location nue | +76 % |
| T2 · 47 m² | 181 100 € | −434 € | Location nue | +8 % |
| Studio · 24 m² | 148 000 € | −474 € | Location nue | +11 % |
Analyse seule : l'annonce d'origine et ses photos restent chez l'annonceur, le lien est dans l'application. « Prix vs ventes réelles » : écart du prix au m² avec les ventes notariées voisines (+ = moins cher).
| Type | Annonces | Prix médian | Prix/m² | Surface | Rdt brut vide | Rdt brut meublé |
|---|---|---|---|---|---|---|
| T2 | 20 | 338 000 € | 11 264 € | 33 m² | 2,0 % | — |
| T3 | 12 | 241 350 € | 4 249 € | 58 m² | 3,2 % | — |
| T4 et plus | 15 | 410 000 € | 8 670 € | 48 m² | 1,6 % | — |
Après crédit, charges et impôt, avec les hypothèses de la plateforme. Un même bien ne rapporte pas pareil en location nue et en meublé : le régime fiscal change aussi le résultat net. Le meublé n’est chiffré que lorsque des annonces meublées comparables existent dans la ville.
| Mode | Cash flow net médian / mois |
|---|---|
| Location nue | −1 701 € |
| Meublé (LMNP) | — |
Un bien précis à Lège-Cap-Ferret ? Testez-le avec le calculateur de rendement locatif (loyer estimé automatiquement), comparez la ville avec une autre dans le comparateur de villes, calculez les frais de notaire ou le prix maximum à ne pas dépasser. Guide associé : calculer le rendement brut, net et le cash flow.
Sur les 49 annonces de vente suivies à Lège-Cap-Ferret, le rendement brut médian estimé est de 1,9 % en location vide. Il varie fortement selon la typologie, le quartier et l'état du bien.
Le prix médian des annonces suivies est de 9 045 € le m² pour une surface médiane de 47 m². Les ventes notariées récentes autour de ces biens ressortent à 4 615 € le m² (médiane).
Le prix médian d'une annonce à Lège-Cap-Ferret est de 379 000 € (47 m² médian), hors frais de notaire. Un T2 se situe autour de 338 000 €. Un T3 se situe autour de 241 350 €. Un T4 et plus se situe autour de 410 000 €. Avec 10 % d'apport et les frais de notaire, comptez de l'ordre de 68 000 € à mobiliser pour un bien au prix médian.
D'après les annonces suivies, le T3 ressort avec 3,2 % de rendement brut médian, contre 1,9 % pour l'ensemble de la ville. Les petites surfaces rapportent souvent plus au m², mais elles tournent davantage : la vacance et la gestion pèsent plus.
Avec nos hypothèses (10 % d'apport, crédit à 3,3 % sur 20 ans), 0 % des annonces analysées dégagent un cash flow net positif en location nue ou meublée. Chaque situation reste à calculer sur l'annonce précise.
D'après le cash flow net médian, le mode le plus favorable est « location nue » (−1 701 € par mois). Le meublé demande plus de gestion et un mobilier à financer ; la colocation et la courte durée restent des pistes à valider bien par bien, car elles dépendent du logement, du règlement de copropriété et des règles locales.
Données au 9 novembre 2026. Prix : annonces de vente actives (logements anciens) suivies par ScanRendement ; loyers : annonces de location observées dans le secteur ; prix de référence : ventes notariées (DVF). Cash flow : apport 10 %, crédit à 3,3 % sur 20 ans, frais de notaire 8 %, vacance 8,3 %, taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance propriétaire et entretien inclus, impôt au régime le plus favorable pour une tranche à 11 %. Ce sont des médianes : elles décrivent le marché de la ville, pas un bien précis. Estimations indicatives, qui ne constituent pas un conseil en investissement.