À Livry-Gargan (département 93), les 214 annonces de vente que nous suivons affichent un prix médian de 169 000 € (3 042 € le m²) pour un loyer estimé de 19,3 € le m² : cela donne un rendement brut médian de 7,5 % en location vide. L'écart médian entre le prix des annonces et celui des ventes notariées est de 9 % : annonces plus chères que les ventes réelles autour des biens (prix affichés ≠ prix signés).
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Livry-Gargan arrive en 7ᵉ position sur 40 parmi les villes que nous couvrons dans le département 93, classées par rendement brut médian. Ce niveau est au-dessus de la médiane du département (5,9 %). Investir dans le département 93 : le classement complet.
Les trois annonces au meilleur cash flow net parmi les 214 suivies : c'est ce que fait l'application pour chaque ville, en continu, avec les hypothèses de votre choix.
| Bien | Prix | Cash flow net / mois | Mode | Prix vs ventes réelles |
|---|---|---|---|---|
| T2 · 51 m² | 105 000 € | +18 € | Location nue | +22 % |
| T2 · 52 m² | 122 500 € | −35 € | Location nue | +10 % |
| T2 · 51 m² | 105 000 € | −39 € | Location nue | +26 % |
Analyse seule : l'annonce d'origine et ses photos restent chez l'annonceur, le lien est dans l'application. « Prix vs ventes réelles » : écart du prix au m² avec les ventes notariées voisines (+ = moins cher).
| Type | Annonces | Prix médian | Prix/m² | Surface | Rdt brut vide | Rdt brut meublé |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Studio / T1 | 20 | 109 000 € | 4 240 € | 28 m² | 6,9 % | — |
| T2 | 71 | 150 000 € | 3 283 € | 47 m² | 7,5 % | 7,1 % |
| T3 | 63 | 179 000 € | 2 837 € | 63 m² | 7,4 % | — |
| T4 et plus | 59 | 239 000 € | 2 671 € | 77 m² | 7,7 % | — |
Après crédit, charges et impôt, avec les hypothèses de la plateforme. Un même bien ne rapporte pas pareil en location nue et en meublé : le régime fiscal change aussi le résultat net. Le meublé n’est chiffré que lorsque des annonces meublées comparables existent dans la ville.
| Mode | Cash flow net médian / mois |
|---|---|
| Location nue | −299 € |
| Meublé (LMNP) | −260 € |
Un bien précis à Livry-Gargan ? Testez-le avec le calculateur de rendement locatif (loyer estimé automatiquement), comparez la ville avec une autre dans le comparateur de villes, calculez les frais de notaire ou le prix maximum à ne pas dépasser. Guide associé : calculer le rendement brut, net et le cash flow.
Sur les 214 annonces de vente suivies à Livry-Gargan, le rendement brut médian estimé est de 7,5 % en location vide et de 7,1 % en meublé. Il varie fortement selon la typologie, le quartier et l'état du bien.
Le prix médian des annonces suivies est de 3 042 € le m² pour une surface médiane de 60 m². Les ventes notariées récentes autour de ces biens ressortent à 2 796 € le m² (médiane).
Le prix médian d'une annonce à Livry-Gargan est de 169 000 € (60 m² médian), hors frais de notaire. Un Studio / T1 se situe autour de 109 000 €. Un T2 se situe autour de 150 000 €. Un T3 se situe autour de 179 000 €. Avec 10 % d'apport et les frais de notaire, comptez de l'ordre de 30 000 € à mobiliser pour un bien au prix médian.
D'après les annonces suivies, le T4 et plus ressort avec 7,7 % de rendement brut médian, contre 7,5 % pour l'ensemble de la ville. Les petites surfaces rapportent souvent plus au m², mais elles tournent davantage : la vacance et la gestion pèsent plus.
Avec nos hypothèses (10 % d'apport, crédit à 3,3 % sur 20 ans), 0 % des annonces analysées dégagent un cash flow net positif en location nue ou meublée. Chaque situation reste à calculer sur l'annonce précise.
D'après le cash flow net médian, le mode le plus favorable est « meublé (lmnp) » (−260 € par mois). Le meublé demande plus de gestion et un mobilier à financer ; la colocation et la courte durée restent des pistes à valider bien par bien, car elles dépendent du logement, du règlement de copropriété et des règles locales.
Oui, il y a de la marge : les annonces à Livry-Gargan affichent en médiane 9 % de plus que les prix des ventes notariées autour des biens. Le prix affiché n'est pas le prix signé ; appuyez votre offre sur les ventes réelles (DVF) et sur les travaux à prévoir.
Données au 9 novembre 2026. Prix : annonces de vente actives (logements anciens) suivies par ScanRendement ; loyers : annonces de location observées dans le secteur ; prix de référence : ventes notariées (DVF). Cash flow : apport 10 %, crédit à 3,3 % sur 20 ans, frais de notaire 8 %, vacance 8,3 %, taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance propriétaire et entretien inclus, impôt au régime le plus favorable pour une tranche à 11 %. Ce sont des médianes : elles décrivent le marché de la ville, pas un bien précis. Estimations indicatives, qui ne constituent pas un conseil en investissement.