À Annecy-le-Vieux (Haute-Savoie), les 49 annonces de vente que nous suivons affichent un prix médian de 577 500 € (7 125 € le m²) pour un loyer estimé de 18,0 € le m² : cela donne un rendement brut médian de 3,4 % en location vide. L'écart médian entre le prix des annonces et celui des ventes notariées est de 21 % : annonces plus chères que les ventes réelles autour des biens (prix affichés ≠ prix signés).
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Annecy-le-Vieux arrive en 85ᵉ position sur 101 parmi les villes que nous couvrons en Haute-Savoie, classées par rendement brut médian. Ce niveau est en dessous de la médiane du département (4,5 %). Investir en Haute-Savoie : le classement complet.
Les trois annonces au meilleur cash flow net parmi les 49 suivies : c'est ce que fait l'application pour chaque ville, en continu, avec les hypothèses de votre choix.
| Bien | Prix | Cash flow net / mois | Mode | Prix vs ventes réelles |
|---|---|---|---|---|
| T3 · 68 m² | 235 000 € | −256 € | Meublé | +22 % |
| T2 · 33 m² | 185 000 € | −404 € | Meublé | −2 % |
| T2 · 33 m² | 185 000 € | −422 € | Meublé | −2 % |
Analyse seule : l'annonce d'origine et ses photos restent chez l'annonceur, le lien est dans l'application. « Prix vs ventes réelles » : écart du prix au m² avec les ventes notariées voisines (+ = moins cher).
| Type | Annonces | Prix médian | Prix/m² | Surface | Rdt brut vide | Rdt brut meublé |
|---|---|---|---|---|---|---|
| T2 | 8 | 343 950 € | 6 430 € | 51 m² | 4,0 % | 5,2 % |
| T3 | 17 | 525 000 € | 7 289 € | 68 m² | 3,0 % | 4,8 % |
| T4 et plus | 24 | 687 000 € | 7 232 € | 90 m² | 3,3 % | 4,0 % |
Après crédit, charges et impôt, avec les hypothèses de la plateforme. Un même bien ne rapporte pas pareil en location nue et en meublé : le régime fiscal change aussi le résultat net. Le meublé n’est chiffré que lorsque des annonces meublées comparables existent dans la ville.
| Mode | Cash flow net médian / mois |
|---|---|
| Location nue | −1 993 € |
| Meublé (LMNP) | −1 228 € |
Un bien précis à Annecy-le-Vieux ? Testez-le avec le calculateur de rendement locatif (loyer estimé automatiquement), comparez la ville avec une autre dans le comparateur de villes, calculez les frais de notaire ou le prix maximum à ne pas dépasser. Guide associé : calculer le rendement brut, net et le cash flow.
Sur les 49 annonces de vente suivies à Annecy-le-Vieux, le rendement brut médian estimé est de 3,4 % en location vide et de 4,7 % en meublé. Il varie fortement selon la typologie, le quartier et l'état du bien.
Le prix médian des annonces suivies est de 7 125 € le m² pour une surface médiane de 79 m². Les ventes notariées récentes autour de ces biens ressortent à 5 488 € le m² (médiane).
Le prix médian d'une annonce à Annecy-le-Vieux est de 577 500 € (79 m² médian), hors frais de notaire. Un T2 se situe autour de 343 950 €. Un T3 se situe autour de 525 000 €. Un T4 et plus se situe autour de 687 000 €. Avec 10 % d'apport et les frais de notaire, comptez de l'ordre de 104 000 € à mobiliser pour un bien au prix médian.
D'après les annonces suivies, le T2 ressort avec 4,0 % de rendement brut médian, contre 3,4 % pour l'ensemble de la ville. Les petites surfaces rapportent souvent plus au m², mais elles tournent davantage : la vacance et la gestion pèsent plus.
Avec nos hypothèses (10 % d'apport, crédit à 3,3 % sur 20 ans), 0 % des annonces analysées dégagent un cash flow net positif en location nue ou meublée. Chaque situation reste à calculer sur l'annonce précise.
D'après le cash flow net médian, le mode le plus favorable est « meublé (lmnp) » (−1 228 € par mois). Le meublé demande plus de gestion et un mobilier à financer ; la colocation et la courte durée restent des pistes à valider bien par bien, car elles dépendent du logement, du règlement de copropriété et des règles locales.
Oui, il y a de la marge : les annonces à Annecy-le-Vieux affichent en médiane 21 % de plus que les prix des ventes notariées autour des biens. Le prix affiché n'est pas le prix signé ; appuyez votre offre sur les ventes réelles (DVF) et sur les travaux à prévoir.
Données au 9 novembre 2026. Prix : annonces de vente actives (logements anciens) suivies par ScanRendement ; loyers : annonces de location observées dans le secteur ; prix de référence : ventes notariées (DVF). Cash flow : apport 10 %, crédit à 3,3 % sur 20 ans, frais de notaire 8 %, vacance 8,3 %, taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance propriétaire et entretien inclus, impôt au régime le plus favorable pour une tranche à 11 %. Ce sont des médianes : elles décrivent le marché de la ville, pas un bien précis. Estimations indicatives, qui ne constituent pas un conseil en investissement.