À Epagny Metz-Tessy (Haute-Savoie), les 37 annonces de vente que nous suivons affichent un prix médian de 431 500 € (5 670 € le m²) pour un loyer estimé de 19,4 € le m² : cela donne un rendement brut médian de 4,3 % en location vide. L'écart médian entre le prix des annonces et celui des ventes notariées est de 11 % : annonces plus chères que les ventes réelles autour des biens (prix affichés ≠ prix signés).
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Epagny Metz-Tessy arrive en 57ᵉ position sur 101 parmi les villes que nous couvrons en Haute-Savoie, classées par rendement brut médian. Ce niveau est en dessous de la médiane du département (4,5 %). Investir en Haute-Savoie : le classement complet.
Les trois annonces au meilleur cash flow net parmi les 37 suivies : c'est ce que fait l'application pour chaque ville, en continu, avec les hypothèses de votre choix.
| Bien | Prix | Cash flow net / mois | Mode | Prix vs ventes réelles |
|---|---|---|---|---|
| Studio · 23 m² | 155 000 € | −450 € | Meublé | −24 % |
| Studio · 38 m² | 219 000 € | −562 € | Meublé | +4 % |
| T2 · 58 m² | 280 000 € | −620 € | Meublé | +2 % |
Analyse seule : l'annonce d'origine et ses photos restent chez l'annonceur, le lien est dans l'application. « Prix vs ventes réelles » : écart du prix au m² avec les ventes notariées voisines (+ = moins cher).
| Type | Annonces | Prix médian | Prix/m² | Surface | Rdt brut vide | Rdt brut meublé |
|---|---|---|---|---|---|---|
| T3 | 11 | 395 000 € | 6 172 € | 64 m² | 3,8 % | 3,8 % |
| T4 et plus | 21 | 499 000 € | 4 921 € | 94 m² | 4,3 % | 3,9 % |
Après crédit, charges et impôt, avec les hypothèses de la plateforme. Un même bien ne rapporte pas pareil en location nue et en meublé : le régime fiscal change aussi le résultat net. Le meublé n’est chiffré que lorsque des annonces meublées comparables existent dans la ville.
| Mode | Cash flow net médian / mois |
|---|---|
| Location nue | −1 423 € |
| Meublé (LMNP) | −1 443 € |
Un bien précis à Epagny Metz-Tessy ? Testez-le avec le calculateur de rendement locatif (loyer estimé automatiquement), comparez la ville avec une autre dans le comparateur de villes, calculez les frais de notaire ou le prix maximum à ne pas dépasser. Guide associé : calculer le rendement brut, net et le cash flow.
Sur les 37 annonces de vente suivies à Epagny Metz-Tessy, le rendement brut médian estimé est de 4,3 % en location vide et de 4,0 % en meublé. Il varie fortement selon la typologie, le quartier et l'état du bien.
Le prix médian des annonces suivies est de 5 670 € le m² pour une surface médiane de 83 m². Les ventes notariées récentes autour de ces biens ressortent à 4 864 € le m² (médiane).
Le prix médian d'une annonce à Epagny Metz-Tessy est de 431 500 € (83 m² médian), hors frais de notaire. Un T3 se situe autour de 395 000 €. Un T4 et plus se situe autour de 499 000 €. Avec 10 % d'apport et les frais de notaire, comptez de l'ordre de 78 000 € à mobiliser pour un bien au prix médian.
D'après les annonces suivies, le T4 et plus ressort avec 4,3 % de rendement brut médian, contre 4,3 % pour l'ensemble de la ville. Les petites surfaces rapportent souvent plus au m², mais elles tournent davantage : la vacance et la gestion pèsent plus.
Avec nos hypothèses (10 % d'apport, crédit à 3,3 % sur 20 ans), 0 % des annonces analysées dégagent un cash flow net positif en location nue ou meublée. Chaque situation reste à calculer sur l'annonce précise.
D'après le cash flow net médian, le mode le plus favorable est « location nue » (−1 423 € par mois). Le meublé demande plus de gestion et un mobilier à financer ; la colocation et la courte durée restent des pistes à valider bien par bien, car elles dépendent du logement, du règlement de copropriété et des règles locales.
Oui, il y a de la marge : les annonces à Epagny Metz-Tessy affichent en médiane 11 % de plus que les prix des ventes notariées autour des biens. Le prix affiché n'est pas le prix signé ; appuyez votre offre sur les ventes réelles (DVF) et sur les travaux à prévoir.
Données au 9 novembre 2026. Prix : annonces de vente actives (logements anciens) suivies par ScanRendement ; loyers : annonces de location observées dans le secteur ; prix de référence : ventes notariées (DVF). Cash flow : apport 10 %, crédit à 3,3 % sur 20 ans, frais de notaire 8 %, vacance 8,3 %, taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance propriétaire et entretien inclus, impôt au régime le plus favorable pour une tranche à 11 %. Ce sont des médianes : elles décrivent le marché de la ville, pas un bien précis. Estimations indicatives, qui ne constituent pas un conseil en investissement.